Kat Mülkiyeti Hukukunda Ortak Giderlere Katılma

Kat Mülkiyeti hukukunda, kat maliklerinin en önemli borçlarından biri de Yasanın 20. maddesinde düzenlenen ana taşınmazın genel giderlerine yani bir başka deyişle ortak giderlere katılma borcudur. Ana taşınmazın ortak giderlerine ilişkin düzenlemeler, KMK m. 20'de ayrıntılı bir şekilde ele alınmış olup ilgili hükme göre kat malikleri ana taşınmazın yönetimi ile ortak yerlerin bakımı, onarımı veya ortak tesislerin işletilmesi gibi konularda harcanması gerekli olan giderlere ve avanslara katılmak zorundadır. Dolayısıyla kat maliklerinden her biri ortak giderlere katılmak ve payına düşeni ödemekle yükümlüdür.

Ortak giderlerin neler olduğu ilgili hükümde belirtilmiş olup buna göre ortak giderlerin kapsamı aşağıdaki şekildedir:

Sigorta ettirilen taşınmazın sigorta primleri, (ana taşınmaz sigorta ettirilmiş ise)
Ortak yer ve tesislerin bakım, onarım, güçlendirme ve işletme giderleri, (ör; asansör, kalorifer tesisleri, ana duvarlar, çatı, koridor, su, elektrik vs.)
Ana taşınmazın yönetimi ve genel hizmetlerin yürütülmesine ilişkin giderler (ör; yönetici aylığı, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi ücretleri vs.)

Ortak giderlerin ne şekilde paylaştırılacağına ilişkin öncelikle kat maliklerinin aralarında bir "anlaşma" mevcut olup olmadığına bakılmaktadır. Kat malikleri ise bu anlaşmayı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin sözleşmede veya yönetim planında öngörebilecekleri gibi kat malikleri genel kurulunda da karar almak suretiyle anlaşabilirler. Kat malikleri arasındaki bu anlaşmanın geçerli olabilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar almış olması gerekmektedir ve ortak giderlere katılma ile ilgili alınan karar veya anlaşmalar da ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile değiştirilebilir.

Böyle bir anlaşma yok ise kat maliklerinin her biri, KMK m. 20 uyarınca belirtilen bazı ortak giderlere eşit olarak bazılarına ise arsa payı oranında katılmakla yükümlü olmaktadırlar.

Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri
Bunlar için toplanacak avanslar

Ana taşınmazın sigorta primleri
Tüm ortak yerlerin ve tesislerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderler
Ortak tesislerin işletme giderleri
Yönetici aylığı gibi yönetim giderleri
Tüm bu giderler için toplanacak avanslar

İlk bakışta kanunun öngördüğü bu düzenleme ve uygulama katı gibi görülmektedir. Örneğin; asansörden yararlanmayan ve gereksinimi olmayan zemin kattaki bağımsız bölüm sahibinin bu gidere katılması hakkaniyete uygun gibi görünmemektedir. Uygulamada, kat maliklerinin ayrıcalıksız tüm ortak giderlere katılma zorunluluğu bazı haksızlıklara neden olacağı göz önünde bulundurularak kanun maddesinde "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" ifadesine yer verilmiştir.

Dolayısıyla bazı ortak yerlerden az ya da hiç yararlanmayan kat maliklerinin, bu ortak yerlerin onarım, işletme ve diğer giderlerine daha az oranda katılmaları veya hiç katılmamaları konusunda kat maliklerinin karar alması mümkündür. Yönetim planına konacak bir hükümle örneğin zemin veya birinci kattaki bağımsız bölüm sahiplerinin asansör bakım ve onarım giderlerine katılmayacakları kabul edilebilecektir.

Kat maliki ortak giderlerden mülkiyeti devraldığı andan itibaren sorumludur. Ancak belirtmekte fayda var ki; önceki kat malikinin döneminden kalan borçlardan önceki malikin kendisi sorumludur. Dolayısıyla kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğü sadece o taşınmazın mülkiyet hakkını elinde tuttuğu dönemle sınırlı olmaktadır. Eğer kat maliki taşınmazı devrederse taşınmazın mülkiyeti elinden çıktığı an artık ortak giderlere katılma borcundan kurtulacak ve bu borç yeni malikin sorumluluğu altına girecektir.

Kiracı açısından ise durum şu şekilde değerlendirilebilir; ortak gider ve aidat borcundan kural olarak kat maliki sorumludur. Kiracı ise kat maliki ile birlikte söz konusu borçlardan kira miktarı kadar her ay için müteselsil sorumlu bulunmaktadır.

Kira sözleşmesinde taşınmazın maliki ile ortak giderlerin ödenmesi hususunda anlaşma yapılmış ise (örneğin ortak giderleri kiracı ödeyecektir şeklinde bir karar alınmış ise) bu anlaşma sadece taşınmazın maliki ile kiracı arasındaki iç ilişkiyi etkileyecek ve sonuç doğuracaktır. Burada bu anlaşmaya rağmen yönetime karşı ortak giderleri ödemekle yükümlü olan kişi değişmemekte ve kat maliki olmaya devam etmektedir.

Burada anlaşmanın bir geçerliliği yok mu sorusu gündeme gelebilir. Anlaşma geçerlidir ancak iç ilişkide geçerli olan anlaşma sebebiyle kat maliki ortak gider borcunu ödemiş ise ödediği bedelleri kiracıya rücu edebilir.

Kat maliklerinin sadece kendi bloklarına ilişkin özgülenmiş ortak alanlar için ortak giderlerin karşılanması olabilir bu durumda sadece o blokta yaşayan kat maliklerinin ortak giderlere katılması söz konusu olur
Diğer durum da toplu yapının tamamındaki kat maliklerine özgülenmiş ortak yerlerin kullanımına ilişkin giderlere de toplu yapıda yani tüm bloklarda yaşayan kat maliklerinin katılması gerekir.

Dolayısıyla toplu yapılarda kat maliklerinin aynı anda iki tane sorumluluğu vardır. Birincisi kendi yaşadığı bloktaki ortak giderlere katılma diğeri ise toplu yapının tamamını ilgilendiren ortak giderlere katılma borcudur. Örneğin her blokta ayrı ayrı kapıcı olabilir bu durumda kat maliki yalnız kendi bağımsız bölümünün bulunduğu bloka ilişkin kapıcı ücretinden sorumlu olacaktır. Blok ve müstakil yapıların birlikte yer aldığı durumlarda müstakil yapıyı tek başına ilgilendiren giderden oranın maliki yine tek başına sorumlu olacaktır. Diğer maliklerden bu giderlere katılması talep edilemeyecektir. Bir diğer durumda ise toplu yapının tamamında tüm kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına özgülenmiş otak yer ve hizmetlere ilişkin giderlerden tüm kat malikleri sorumlu olacaktır. Örneğin tüm yapılar için merkezi ısıtma sistemi, otak yüzme havuzu, ortak bahçe, otopark gibi tüm maliklerin ortak kullanım ve yararlanmasına özgülenmiş hizmetler.

Ortak giderlerin ve avansların kat maliklerince düzenli ödenmesi hizmetlerin aksamaması ve işlerin gereği gibi yürütülebilmesinin bir gereğidir. KMK m.20/2 ortak yer ve hizmetlerin aksamadan yürütülebilmesi için gerekli gider ve avansın zamanında eksiksiz ödenmesini sağlamak, kat maliklerinin bu konudaki savsamalarını önlemek açısından yararlı ve akılcı yaptırımlar öngörmüştür.

Burada sıklıkla gündeme gelen sorun yapılan icra takibi veya açılan alacak davalarında gecikme tazminatı ile birlikte faiz de istenip istenemeyeceği sorunudur. Gecikme tazminatı, asıl alacağın gününde ödenmemesi durumunda bu geç ödemeden dolayı alacaklının gerçekleşeceği kabul edilen zararının karşılığıdır. Faiz ise alacaklının zararı olup olmadığını dikkate almayan temerrüdün bir karşılığıdır. Bu iki durum birbirinden farklı olduğu için gecikme tazminatına hükmedilmesi, istem varsa, ayrıca faize de hükmedilmesine engel teşkil etmemektedir. Bu durumda gecikme tazminatına ve faize asıl alacak üzerinden ayrı ayrı hükmedilmektedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi de bu olaya ilişkin bir kararında "Davacı, icra takibinde asıl alacak ile gecikme tazminatı ve yasal faiz istemiş olup, gönderilen ödeme emrinin tebliğinden itibaren davalının temerrüde düştüğü gözetilerek bu tarihten (ödeme emrinin tebliğ tarihinden) itibaren yasal faize de hükmedilmesi gerektiği düşünülmeden faizle ilgili istemin yazılı gerekçeyle reddedilmiş olması doğru görülmemiştir." Şeklinde karar vererek gecikme tazminatının faiz niteliğinde olmadığını bu nedenle asıl alacağa talep halinde faiz de işletilmesi gerektiğine hükmetmiştir. (Y.18. H.D. 2005/7038 E., 2005/9598 K., 07.11.2005 T.)

Av. Hilal ŞAHAN